Graag brengen we onze VvE’s en bewoners binnen appartementencomplexen opnieuw op de hoogte rondom twee onderwerpen die de laatste tijd veel aandacht krijgen in het nieuws, bij overkoepelende brancheorganisaties en diverse VvE’s zelf; de gasketelwet en brandveiligheid. Onder andere via onze nieuwsbrieven en jaarlijkse onderhoudsvoorstellen hebben we deze onderwerpen reeds onder uw aandacht gebracht. Daarnaast hebben de VvE’s waar we technisch beheer voor voeren en beschikken over gemeenschappelijke rookgasafvoeren deze brief gestuurd. We vinden het belangrijk hier continu aandacht aan te besteden en uit te leggen welke ondersteuning wij daarbij kunnen bieden.
Brandveiligheid
Uit onderzoek blijkt dat elke dag ergens in Nederland brand uitbreekt in een appartementencomplex, veelal VvE’s dus. Vooral alleenstaande ouderen zijn kwetsbaar. Veel branden worden veroorzaakt door verouderde woningen, verouderde elektrische bedrading, slecht onderhouden of defecte apparatuur, een ophoping van spullen, verkeerd gebruik van elektrische dekens, mobiele elektrische kachels, het in de brand vliegen van kleding of plaatsen van bandbare materialen dichtbij een hittebron.
Twee voorbeelden van belangrijke maatregelen die genomen moeten worden om de brandveiligheid te verbeteren zijn rookmelders en voorkomen van brandoverslag. Rookmelders zijn vanaf 1 juli 2022 zowel in bestaande bouw als nieuwsbouw verplicht (zie ook dit artikel) in woningen met een verblijfsruimte of met een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert, tussen de uitgang van de verblijfsruimte en de uitgang. Brandveiligheid in gebouwen zit hem ook in de details. Wanneer doorvoeringen in brandwerende muren niet brandveilig zijn afgedicht riskeer je alsnog brandoverslag.
Daarom moeten doorvoeringen zoals ventilatiekanalen, elektrakabelgoten, kunststof leidingen, metalen leidingen, naden, voegen, dilataties en kleine openingen brandwerend zijn en goed worden gemonteerd.
Steeds vaker komt het voor dat appartementengebouwen, maar ook bijvoorbeeld garages, onaangekondigd worden geïnspecteerd door bijvoorbeeld de veiligheidsregio. Dit kan voortvloeien in zeer onaangename situaties waarin de VvE ineens verplicht wordt allerlei maatregelen te treffen die op korte termijn niet altijd te realiseren of financieren zijn. Het Bouwbesluit 2012 noemt de eisen waaraan bouwwerken moeten voldoen om de benodigde kwaliteit en veiligheid te kunnen garanderen. In 2024 wordt het Bouwbesluit overigens vervangen door het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een belangrijke wijziging betreft nieuwe eisen die gesteld worden aan het brandveilig gebruik van vluchtroutes in een gemeenschappelijke verkeersruimte in woongebouwen. Er wordt een (niet limitatieve) lijst gegeven van brandbare objecten die niet in de vluchtroute aanwezig mogen zijn zoals bijvoorbeeld meubilair, huisvuil en elektrische vervoersmiddelen zoals scootmobielen.
In de wet staat omschreven dat een VvE (iedere gebouweigenaar) de plicht/ verantwoordelijkheid heeft het gebouw veilig te houden voor zijn gebruikers. De VvE is immers bevoegd tot het treffen van maatregelen en voorzieningen en brandveilig beheer van een woongebouw dat bouwkundig en installatietechnisch voldoet aan wet- en regelgeving.
Het Nederlands Instituut Publieke Veiligheid (NIPV) heeft samen met diverse (koepels van) gebouweigenaren een leidraad ontwikkeld. Hiermee kunnen gebouweigenaren en -beheerders eenvoudig een beheersplan opstellen en uitvoeren voor het brandveilig beheren van woongebouwen. Er is ook een aantal checklists opgesteld, waarmee u makkelijk alle controlepunten kunt langslopen. Er geldt geen wettelijke verplichting voor een beheersplan. Wel kan een beheersplan u helpen om invulling te geven aan de zorgplicht zoals bedoeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en om uw gebouw tijdens het gebruik van het gebouw brandveilig te beheren. Meer informatie is hier te vinden.
Dringend advies aan bewoners
Zoals hierboven al duidelijk vermeld, het plaatsen van rookmelder is al vanaf 1 juli 2022 verplicht. Mocht u dit nog niet gedaan hebben, lees dit artikel en zorg ervoor dat uw appartement voorzien wordt van rookmelders. Kijk daarnaast uit met verouderde apparatuur en laat niets in de buurt komen van hittebronnen. Het aanschaffen van een goede mobiele poeder- of schuimblusser en blusdeken is ook aan te raden. Er zijn voldoende brandpreventiewinkels die u goed kunnen adviseren.
Advies aan de VvE
Dankzij de leidraad en checklists van het NIPV (zie boven) kunnen VvE’s grotendeels zelf aan de slag gaan. VvE’s kunnen zich echter ook goed laten adviseren over de brandveiligheidsrisico’s in het gebouw, en de maatregelen hier op aanpassen. VvE Metea werkt samen met enkele onafhankelijke adviesbureaus die uw gebouw bouwkundig en installatietechnisch kunnen onderzoeken op brandveiligheid. Hierbij gaat het niet alleen om het voldoen aan de bouwregelgeving, maar juist ook om de risico’s en aanbevelingen. Deze brandveiligheidscan kan vervolgens gebruikt worden voor het treffen van maatregelen op zowel korte als lange termijn, zodat de VvE hier bijvoorbeeld in het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) rekening mee kan houden.
Gasketelwet en rookgasafvoerkanalen
(voornamelijk van toepassing op VvE’s met gemeenschappelijke rookgasafvoerkanalen)
Een door de Onderzoeksraad voor Veiligheid uitgevoerd onderzoek “Ongevallen met koolmonoxide” heeft aangetoond, dat er – niet alleen bij oude, maar tevens bij recent aangelegde gasinstallaties – ernstige gezondheidsrisico’s kunnen voorkomen. Dit komt voornamelijk door onvoldoende kwaliteit bij de installatie en het onderhoud van gastoestellen, onvoldoende inspectie en onderhoud van rookgasafvoeren en onvoldoende aandacht en/of deskundigheid bij het kiezen en op elkaar aansluiten van afzonderlijke componenten bij het vervangen van cv ketels. Gebreken kunnen leiden tot rookgas in de woning en in het ergste geval tot koolmonoxidevergiftiging. De praktijk leert, dat weggewerkte afvoersystemen zeer divers van kwaliteit en uitvoering kunnen zijn, regelmatig is onduidelijk of ze nog wel in voldoende mate veilig zijn.
In appartementen gebouwen komen we doorgaans drie verschillende vormen van verwarming via gasinstallaties tegen:
– Een collectieve installatie met bijbehorend rookgasafvoerkanaal.
– Individuele installaties met een collectief rookgasafvoersysteem (CLV systeem).
– Individuele installaties met individuele rookgasafvoersystemen.
Het spreekt voor zich dat deze problemen zich voornamelijk voordoen in de gestapelde bouw (veelal VvE’s dus), waarbij elk van de afzonderlijke woningen een eigen cv ketel heeft en waarbij de cv ketels van boven elkaar gesitueerde woningen zijn aangesloten op één gemeenschappelijk rookgasafvoerkanaal.
Vanaf 1 april 2023 mogen conform de gasketelwet alleen gecertificeerde bedrijven en vakbekwame monteurs werken aan de cv-installatie, de ketel, luchttoevoer en rookgasafvoer. Daarnaast heeft de nieuwe wetgeving gevolgen voor de VvE. Immers, een cv ketel gaat circa 15 jaar mee. Bij de vervanging ervan dient onderzocht te worden of het rookgasafvoersysteem in orde is en zo ja, of het geschikt is om er de nieuwe cv ketels (veelal condenserende ketels in gesloten uitvoering en met ventilator) op aan te sluiten. Daarnaast dient de eigenaar van het rookgasafvoersysteem (meestal de VvE dus) vervanging/renovatie in de het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te nemen en beheersmaatregelen te treffen om het risico van koolmonoxidevergiftiging te minimaliseren. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft hiervoor de handreiking ‘De veiligheid van collectieve rookgasafvoeren in woongebouwen‘ uitgebracht, deze handreiking beschrijft een werkwijze voor het goed en veilig laten functioneren van gezamenlijke gasverbrandingsinstallaties. Voor bewoners van gestapelde woningen is het informatieblad ‘Samen voorkomen we koolmonoxidevergiftiging‘. Het beschrijft kort wat de gevaren zijn bij gezamenlijke rookgasafvoeren en wat een bewoner zelf kan doen om ongelukken te voorkomen. U kunt deze documenten vinden door hier te klikken.
Dringend advies aan bewoners
Een eerste en direct toepasbare voorzorgmaatregel is het plaatsen van een CO-melder. Een CO-melder is het enige middel dat bewoners kan waarschuwen bij een te hoge concentratie koolmonoxide in het appartement. Koolmonoxide proef, ruik en zie je namelijk niet. Er bestaan veel misverstanden over waar je nu een koolmonoxidemelder moet monteren. Volg altijd de instructies die meegeleverd worden met de CO-melder!
Dringend advies aan de VvE
Bij de situatie van individuele ketels op een gemeenschappelijk rookgasafvoersysteem is vaak de cv ketel privé, maar is de rookgasafvoer van de VvE. Ook kan het zo zijn dat het modelreglement c.q. Akte van Splitsing heeft bepaald dat individuele ketels en/of rookgasafvoeren tot het gemeenschappelijke behoren. Voorkom mogelijke gezondheidsrisico’s en onaangename verrassingen (zowel voor de VvE als bewoners) en laat het rookgasafvoersysteem incl. aangesloten CV-ketels inspecteren en beoordelen. In deze brief leest u daar veel meer over.
Let op: het is voor zowel het bestuur als VvE Metea niet altijd duidelijk wat voor systeem of verschillende systemen qua rookgasafvoerkanalen in een complex aanwezig zijn. Indien u als bestuur contact met ons opneemt kunnen we hier gezamenlijk een passend plan van aanpak voor bespreken.
Vragen of heeft u hulp nodig?
Neem gerust contact met ons op via bouwkunde@vvemetea.nl, natuurlijk kunt u ook schakelen met uw VvE-manager.
Met vriendelijke groet,
VvE Metea – afdeling bouwkunde