Voor veel Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) draait de Algemene Ledenvergadering (ALV) en de gepresenteerde begroting uiteindelijk om één belangrijke vraag: is er straks genoeg geld om het (groot) onderhoud uit te voeren? Volgens Eddy Jaspars, teamleider en bouwkundig consulent bij VvE Metea, begint het antwoord op die vraag bij een goed Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en liquiditeitsprognose. “Een liquiditeitsprognose laat in combinatie met een goede MJOP heel duidelijk zien hoe gezond een VvE financieel is,” legt hij uit. “Je ziet hoeveel geld er voor groot onderhoud in kas is, welk onderhoud eraan komt en of de vereniging voldoende spaart om dat straks ook daadwerkelijk te kunnen betalen.”

Onderhoud zichtbaar maken

In een liquiditeitsprognose wordt over een periode van 15 jaar de inkomsten uit de reservering (ook wel dotatie aan het reservefonds genoemd) afgezet tegen de verwachte uitgaven voor onderhoud vanuit de MJOP. Dat geeft bestuurders en eigenaren een duidelijk beeld van de financiële ontwikkeling van de VvE. “In een gezonde VvE zie je dat het reservefonds (de spaarpot) voldoende gevuld is om de onderhoudskosten die in een bepaald jaar worden verwacht ook kan betalen en dus onderhoud kan laten uitvoeren, zoals bijvoorbeeld schilderwerk, dak asonderhoud of gevelwerk. De liquiditeitsprognose laat dus zien hoeveel er de komende jaren gespaard moet worden. “Het gaat er niet alleen om wat er dit jaar gebeurt. Juist de jaren daarna zijn belangrijk. Wanneer moet het dak worden aangepakt? Wanneer staat schilderwerk gepland? En hebben we dan genoeg middelen gespaard om dat te financieren?”

Bewustwording over sparen

Volgens Eddy helpt een liquiditeitsprognose ook om eigenaren beter te laten begrijpen hoe hun maandelijkse bijdrage tot stand komt. “Veel mensen zien alleen het bedrag dat ze elke maand betalen. Maar het grootste deel daarvan is dus bedoeld om te sparen voor toekomstig onderhoud. De prognose maakt dat zichtbaar.” Dat inzicht helpt ook om discussies te voorkomen over de hoogte van de bijdragen. “Als je te weinig spaart, krijg je later vaak te maken met grote extra bijdragen. Maar te veel sparen is ook niet wenselijk. Het gaat om een goede balans.”

Steeds realistischer door indexering

De manier waarop liquiditeitsprognoses worden opgesteld, is de afgelopen jaren sterk verbeterd. Waar vroeger vaak werd gerekend met vaste bedragen vanuit de MJOP, worden tegenwoordig steeds vaker factoren zoals inflatie en indexering meegenomen. “Onderhoudskosten stijgen nu eenmaal, zeker anno 2026 waar er internationaal veel speelt wat van invloed is op materialen en bijvoorbeeld brandstofprijzen” zegt Eddy. “Door die stijgingen mee te nemen in de prognose, krijg je een veel realistischer beeld van wat er in de toekomst nodig is.” Daardoor wordt de prognose een steeds belangrijker instrument voor bestuurders, beheerders en eigenaren. “Het helpt om vooruit te kijken en verwachtingen te managen.”

Een belangrijke rol tijdens de ALV

Juist in deze periode van het jaar, wanneer veel VvE’s hun ALV houden, speelt de liquiditeitsprognose een belangrijke rol. Tijdens de ALV worden namelijk besluiten genomen over onderhoud, reserveringen en over de hoogte van de maandelijkse bijdrage. “De liquiditeitsprognose helpt om die gesprekken goed te voeren,” legt Eddy uit. “Je kunt laten zien welk onderhoud eraan komt, hoeveel daarvoor nodig is en of de huidige reserveringen voldoende zijn.” Voor bestuurders en beheerders biedt dit houvast bij het toelichten van onderhoudsplannen. Voor eigenaren maakt het duidelijk waarom bepaalde keuzes worden gemaakt en waarom sparen voor onderhoud noodzakelijk is. “Het voorkomt dat beslissingen alleen op gevoel worden genomen. Je baseert keuzes op inzicht.”

Een levend document

Een liquiditeitsprognose is volgens VvE Metea geen document dat één keer wordt opgesteld en daarna in een la verdwijnt. “Het is een levend document dat je elk jaar moet bijwerken. Onderhoud kan verschuiven in de tijd en bedragen kunnen veranderen. Door het jaarlijks te actualiseren, houd je grip op de financiële situatie van de VvE” aldus Eddy. Ook de manier van sparen kan verschillen. Sommige verenigingen kiezen voor een gelijkmatige opbouw van reserves, terwijl andere werken met grotere stappen richting onderhoudsmomenten. “Het belangrijkste is dat bestuur en eigenaren begrijpen waar ze naartoe werken,” zegt Eddy.

Financiële gezondheid verhoogt de waarde

Volgens Eddy heeft een goed inzicht in onderhoud en financiën ook voordelen voor individuele eigenaren. “Een gezonde VvE verkoopt beter. Potentiële kopers kijken steeds vaker naar de financiële positie van een vereniging en naar het onderhoud dat eraan komt.” Een duidelijke liquiditeitsprognose geeft daarbij vertrouwen. “Het laat zien dat de VvE vooruitkijkt, onderhoud serieus neemt en financieel voorbereid is op wat er komt.”