Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is hét instrument voor VvE’s om onderhoud te plannen en zich financieel voor te bereiden op de kosten die hieruit voortvloeien. Bij VvE Metea herzien we volgens ‘de wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ het MJOP standaard na vijf jaar om het plan actueel te houden. We kijken terug, voegen nieuwe inzichten toe en maken een frisse schets van de komende onderhoudsperiode.

Helaas blijkt steeds vaker dat een herziening een forse financiële tegenvaller oplevert voor de VvE. De kloof tussen het plan van vijf jaar geleden en de huidige werkelijkheid is groot: kosten lopen soms in de tonnen op. In de praktijk leidt dit geregeld tot onbegrip en onvrede, omdat het voor leden niet altijd duidelijk is waar zo’n groot verschil vandaan komt. Vaak wordt dit dan toegeschreven aan het MJOP of de opsteller ervan. Terwijl wij als gecertificeerd beheerder juist verplicht zijn om een eerlijk en realistisch beeld te schetsen van de werkelijke onderhoudskosten. Met andere woorden: wij brengen de boodschap, maar veroorzaken de kosten niet.

Daarnaast merken wij dat besturen soms zelf goedkopere offertes aanvragen. Vaak gaat het dan om berekeningen met andere kwaliteitseisen. De prijs lijkt aantrekkelijker, maar het resultaat is niet gelijkwaardig en kan leiden tot hogere kosten op de langere termijn. Ook dit verschil draagt bij aan het gevoel dat de MJOP ’te duur’ uitvalt, terwijl de vergelijking in feite scheef is. Om meer inzicht te geven in deze verschillen, hebben we de belangrijkste oorzaken hieronder op een rij gezet.

Oorzaken van hogere onderhoudskosten

Dit zijn de belangrijkste oorzaken:

1. Explosieve prijsstijgingen
Bouwmaterialen zoals bitumen zijn de afgelopen jaren tot wel 40% duurder geworden. Ook cao-loonstijgingen in de bouwsector jagen de prijzen op.

2. Spouwankers en strengere normen
Veel spouwankers in oudere gebouwen roesten en verliezen draagkracht. Bovendien gelden vandaag hogere eisen voor het aantal ankers per m².

3. Snellere vervanging collectieve rookgasafvoeren
Door nieuwe wetgeving moeten collectieve rookgasafvoeren in veel gevallen al na de levensduur van één cv-ketel (15–20 jaar) worden vervangen. Voorheen werd hiervoor uitgegaan van twee ketellevensduren, dus circa 30 jaar.

4. Versleten stand- en grondleidingen
Bij oude flatgebouwen blijken standleidingen en grondleidingen vaak in slechte staat. Relinen (techniek om versleten leidingen van binnenuit te vernieuwen) of vervangen is noodzakelijk om lekkages te voorkomen. Deze posten zijn nu standaard in het MJOP opgenomen.

5. Strengere brandveiligheid
De eisen rond brandveiligheid worden steeds scherper. Onderzoeken en maatregelen aan doorvoeren, deuren en glas brengen extra kosten met zich mee.

6. Bijkomende projectkosten
Bij grotere werken ontstaan vaak extra projectkosten, zoals voor onderzoeken, rapportages, uitvoerders en coördinatie. In de praktijk kunnen deze kosten een aanzienlijk deel van het totale projectbudget uitmaken.

7. Extra isolatie bij dakvervanging
Omdat daken slechts eens in de 20 à 25 jaar vervangen worden, wordt extra isolatie direct meegenomen.

8. Kozijnen en glas
Voorheen werden kozijnen en glas vaak samen na gemiddeld 50 jaar vervangen. Dat leek logisch: beide onderdelen werden in één grote onderhoudsronde aangepakt. In de praktijk zien we tegenwoordig echter een andere ontwikkeling. Steeds meer VvE’s kiezen ervoor om glas eerder en apart te vervangen, met name om de energetische waarde van het gebouw te verbeteren en de verduurzaming te versnellen. Enkelglas of de eerste generatie dubbelglas kan al na 24 tot 28 jaar het einde van de levensduur bereiken en sluit niet meer aan bij de huidige wensen voor isolatie en comfort.
Het separaat vervangen van glas plannen wij bij voorkeur tijdens een schildercyclus. Zo kunnen eventuele beschadigingen aan latten en kozijnen direct worden meegenomen in het reguliere onderhoud. Dit voorkomt dubbele kosten voor bijvoorbeeld steigers en arbeid en maakt de uitvoering efficiënter.
Daarbij is het belangrijk dat bestuur en leden zich goed realiseren dat glasvervanging een forse investering vraagt, die vooral op comfort en verduurzaming is gericht. Een technische noodzaak is er niet altijd, waardoor dit soort keuzes zorgvuldig besproken en afgewogen moeten worden. Dit benadrukken we dan ook bewust bij een MJOP: het is ontzettend belangrijk dit goed met de eigenaren en tijdens vergaderingen te bespreken.
Het vervangen van kozijnen en glas is een enorme kostenpost, maar er ontstaat tegelijkertijd een slimmere onderhoudsstrategie:
• Eerder profiteren van betere isolatie door tijdige glasvervanging.
• Geen dubbele kosten doordat vervanging wordt gecombineerd met regulier onderhoud.
• Langere levensduur van kozijnen dankzij goed onderhoud en tijdig herstel.

9. Schilderwerk en uitstelgedrag
In het MJOP wordt uitgegaan van een gemiddelde schildercyclus, bijvoorbeeld eens in de zeven jaar. Als dit schema gevolgd wordt, is vaak een lichte onderhoudsbeurt (1,5-beurt) voldoende en blijft houtrot beperkt. Wanneer schilderwerk echter wordt doorgeschoven, verkeert het schilderwerk bij de volgende ronde vaak in veel slechtere staat. Het gevolg: een zwaardere onderhoudsbeurt (2,5-beurt) is nodig, met hogere kosten voor herstel en deelreparaties van het houtwerk. Uitstel levert zo schijnbaar een besparing op, maar leidt in de praktijk tot forse meerkosten.

10. Aangescherpte wetgeving flora en fauna
De laatste jaren is de regelgeving rondom flora en fauna flink aangescherpt. Voor werkzaamheden aan daken, gevels of andere gebouwonderdelen is vaak eerst ecologisch onderzoek nodig, bijvoorbeeld naar de aanwezigheid van vleermuizen of broedvogels. Dit kan leiden tot vertraging en aanvullende kosten, terwijl deze uitgaven niet direct bijdragen aan het daadwerkelijke onderhoud van het gebouw.

11. Balkonconstructies en staalherstel
Met name bij gebouwen met uitkragende balkons of stalen constructies – veel voorkomend in stedelijke gebieden zoals Amsterdam – worden steeds vaker constructieve gebreken aangetroffen. Roestvorming of aantasting van de betonwapening maakt inspectie en soms kostbaar herstel noodzakelijk om de veiligheid te waarborgen.

12. Dakveiligheidsvoorzieningen
Bij veel gebouwen ontbreken adequate dakveiligheidsvoorzieningen, of de bestaande voorzieningen voldoen niet meer aan de huidige regelgeving. Bij dakvervanging of onderhoud moeten deze voorzieningen alsnog worden aangebracht of aangepast, wat extra kosten met zich meebrengt.

Wat kan een VvE doen bij tekorten?

De uitkomst van een MJOP-herziening valt vaak zwaar: tekorten kunnen in de tonnen lopen. Dit zijn vijf manieren om daar als VvE op te sturen:

1. VvE bijdrage en/of extra bijdrage
In veel VvE’s blijven VvE bijdragen achter op de inflatie en/of bouwkostenstijgingen. Zonder verhogingen kan er simpelweg minder onderhoud worden uitgevoerd, of moeten leden periodiek bijleggen via een extra bijdrage.

2. Keuzes maken met de leden
Wanneer er onvoldoende middelen beschikbaar zijn, staat de VvE voor een keuze: óf de leden storten extra geld bij, óf er worden prioriteiten gesteld. Urgent onderhoud – zoals veiligheid en noodzakelijke reparaties – heeft altijd voorrang. Duurzame maatregelen leveren weliswaar op de lange termijn besparingen en comfortverbetering op, maar kunnen alleen doorgaan als de financiële ruimte er is. Het is daarom belangrijk dat bestuur en leden samen bewust beslissingen nemen over wat op korte termijn echt noodzakelijk is en wat eventueel kan worden uitgesteld.

3. Vroegtijdig inzicht
Het is ook mogelijk om het MJOP al na drie jaar te herzien in plaats van pas na vijf jaar, zeker als reserves ontbreken of de VvE bijdragen te laag zijn. Na drie jaar zijn de verschillen meestal nog beperkt en goed bij te sturen, terwijl de kloof na vijf jaar vaak veel groter en kostbaarder uitpakt. Onze VvE-managers en bouwkundigen helpen je om tijdig inzicht te krijgen in de kosten, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

4. Onderhoud financieren met een lening
Een VvE kan er ook voor kiezen om geld te lenen, zodat noodzakelijk onderhoud wél uitgevoerd kan worden. Het voordeel hiervan is dat het gebouw in goede staat blijft en kosten aan groot onderhoud niet verder oplopen. Houd er wel rekening mee dat de VvE-bijdrage stijgt door rente en aflossing.

5. Een integraal verduurzamingsplan opstellen
Door een algeheel verduurzamingsplan te maken, wordt onderhoud gekoppeld aan investeringen in energiezuinige maatregelen. Daarbij komen niet alleen kosten kijken, maar ook subsidies, financieringsmogelijkheden en voordelen in gebruik. Op langere termijn kan zo’n plan zelfs financieel rendement opleveren en de woonlasten verlagen. Overigens spreken wij liever van toekomstbestendig onderhoud.

Zorg dat de VvE voorbereid is op hogere kosten

De herziening van een MJOP is vandaag de dag vaak een wake-upcall. Hogere prijzen, nieuwe wet- en regelgeving en extra onderhoudsposten maken dat plannen fors duurder uitpakken dan verwacht. Door tijdig inzicht te creëren, VvE bijdragen realistisch te houden en slimme keuzes te maken, houdt de VvE de regie in handen.

VvE Metea bespreekt jaarlijks het MJOP en de financiële gevolgen tijdens de ledenvergadering. Benieuwd hoe het ervoor staat? Neem contact op met VvE Metea – wij voorzien je van alle informatie die nodig is.